Les lois encadrant la promotion immobilière au Mali
Un cadre légal pour un secteur en pleine structuration
La promotion immobilière au Mali est encadrée par la loi n°99-040 du 10 août 1999, modifiée par la loi n°2018-056 du 11 juillet 2018.
Ce texte établit les règles applicables à toute personne physique ou morale exerçant une activité de promotion, de construction, de vente ou de gestion d’immeubles bâtis à usage d’habitation, commercial, industriel ou professionnel.
1. Champ d’application et définitions
Selon l’article 2 de la loi, la promotion immobilière est « l’ensemble des opérations qui consistent, pour une personne physique ou morale, à faire édifier ou à faire édifier pour autrui un ou plusieurs immeubles, en vue de leur vente, location ou autre forme d’exploitation. »
L’article 3 précise que la loi s’applique à toutes les opérations de promotion d’immeubles à usage d’habitation, professionnel, commercial ou mixte, qu’elles soient initiées par des particuliers, des sociétés ou des collectivités publiques.
2. Le contrat de promotion immobilière
Le contrat de promotion immobilière, défini à l’article 4, est une convention par laquelle une personne, dite le promoteur immobilier, s’engage envers le maître d’ouvrage à faire exécuter, pour un prix convenu, un programme de construction.
Le promoteur agit au nom et pour le compte du maître d’ouvrage, avec les droits et obligations prévus par la loi.
Conformément à l’article 5, le promoteur peut accomplir tous les actes d’administration, passer les marchés, recevoir les fonds, et donner quitance, sauf stipulation contraire du contrat.
Il est tenu, d’après l’article 7, d’une obligation de résultat pour la bonne exécution du programme convenu.
3. Les opérations de vente d’immeubles à construire
La loi distingue plusieurs formes de ventes d’immeubles à construire :
- Vente à terme (article 20) : la propriété est transférée à l’achèvement de l’immeuble.
- Vente en l’état futur d’achèvement (article 21) : l’acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Ces ventes doivent obligatoirement faire l’objet d’un acte notarié précisant la description du bien, les délais de livraison, le prix et les garanties prévues.
4. Les garanties obligatoires
La loi impose au promoteur plusieurs garanties destinées à protéger l’acquéreur.
Selon l’article 22, le promoteur doit fournir une garantie de bonne fin, qui peut être soit une garantie d’achèvement, soit une garantie de remboursement en cas de non-exécution du contrat.
L’article 23 rend également obligatoire une assurance décennale, couvrant pendant dix ans les dommages compromettant la solidité de l’immeuble ou le rendant impropre à sa destination.
5. L’agrément et les conditions d’exercice du métier de promoteur
Conformément à l’article 25, l’exercice de l’activité de promoteur immobilier est subordonné à l’obtention d’un agrément délivré par l’autorité compétente.
Cet agrément est nominatif et personnel ; il n’est pas cessible.
L’article 26 interdit d’exercer cette activité à toute personne condamnée pour fraude, faillite, ou atteinte à la probité, ainsi qu’aux agents publics intervenant dans le secteur.
L’agrément peut être retiré par décision de l’autorité ayant compétence en cas de manquement grave aux obligations légales ou contractuelles (article 29).
6. Les avantages et incitations
La loi prévoit, dans sa version modifiée en 2018, plusieurs incitations fiscales et administratives pour encourager les programmes immobiliers à caractère social.
D’après l’article 31, les promoteurs agréés peuvent bénéficier de facilités d’accès au foncier, d’exonérations fiscales et douanières sur les matériaux de construction, et d’un appui à la viabilisation des terrains.
Ces avantages sont accordés sous réserve du respect des conditions fixées par décret, notamment le nombre minimal de logements sociaux à réaliser.
7. Les sanctions
La loi encadre strictement les infractions.
Selon l’article 35, tout promoteur exerçant sans agrément s’expose à une peine d’emprisonnement de six mois à deux ans et à une amende de 500 000 à 5 000 000 F CFA.
L’article 36 sanctionne également le non-respect des obligations contractuelles ou la délivrance de logements non conformes aux spécifications convenues.
Les sanctions peuvent inclure le retrait d’agrément, l’interdiction temporaire d’exercer, ou la réparation intégrale des préjudices causés aux acquéreurs.
8. Dispositions transitoires et conformité
Enfin, l’article 38 de la loi modifiée en 2018 accorde un délai de dix-huit mois aux promoteurs déjà installés pour se mettre en conformité avec les nouvelles dispositions légales.
Passé ce délai, tout exercice non conforme est considéré comme illégal.
9. Références officielles
- Loi n°99-040 du 10 août 1999 régissant la promotion immobilière
- Loi n°2018-056 du 11 juillet 2018 modifiant et complétant la loi n°99-040
- Source officielle : Secrétariat Général du Gouvernement du Mali – sgg-mali.ml
